Kako postati upravnik svoje zgrade: korak po korak

Najčešće počne ovako: na sastanku stanara neko pita „ko će to da vodi?", nastane tišina, i svi gledaju u pod. Posle par minuta neko kaže „ajde, ja ću". Ako čitate ovaj tekst, verovatno ste vi ta osoba, ili razmišljate da to postanete.

Dobra vest je da postati upravnik zgrade nije komplikovano. Zakon traži nekoliko jasnih koraka, a većina posla je organizacija, a ne pravo ili knjigovodstvo. U nastavku je ceo put: od prvog razgovora sa komšijama do rešenja o upisu na oglasnoj tabli i prvih 30 dana na „funkciji".

Ko može da bude upravnik zgrade

Po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, upravnika bira skupština stambene zajednice iz redova svojih članova, dakle iz redova vlasnika stanova i poslovnih prostora u toj zgradi. Ako ste vlasnik stana, možete biti izabrani.

Nekoliko stvari koje ljudi često ne znaju:

• Mandat traje četiri godine, osim ako skupština u odluci o izboru ne odredi kraći rok. Posle toga možete ponovo biti birani.
• Upravnik može da podnese ostavku, a skupština može da ga razreši na isti način na koji ga je izabrala.
• Zakupac stana nije član skupštine i ne može biti izabran po sopstvenom pravu.
• Ako zgrada ostane bez upravnika duže od 30 dana, svaki vlasnik može da traži od opštine da imenuje profesionalnog upravnika. To je takozvana prinudna uprava, i to je obično skuplje i manje lično nego kad zgradu vodi neko ko u njoj živi.

Zašto se isplati da zgradu vodi neko iz zgrade

Upravnik iz redova stanara zna gde curi cev još od prošle zime, zna koja firma je loše uradila fasadu i zna da baka sa trećeg ne koristi mobilni. Taj kontekst se ne može kupiti.

Uz to, novac koji bi otišao na naknadu za prinudnu upravu ostaje u zgradi, a odluke se donose brže jer je upravnik dostupan na stepeništu, a ne samo na telefonu. Mana je, naravno, vreme. Zato je ostatak ovog teksta o tome kako da posao bude izvodljiv uz posao i porodicu.

Korak po korak: od ideje do rešenja o upisu

1. Proverite stanje u zgradi

   Da li zgrada već ima registrovanu stambenu zajednicu i upravnika? Rešenje o registraciji bi trebalo da stoji istaknuto na vidnom mestu u ulazu. Ako ga nema, pitajte u opštinskoj, odnosno gradskoj službi koja vodi Registar stambenih zajednica. Ako postoji upravnik kome ističe mandat ili je davno prestao da radi, postupak je isti, samo na dnevnom redu imate i njegovo razrešenje.

2. Porazgovarajte sa komšijama pre sednice

   Izbor se dobija pre sastanka, ne na njemu. Obiđite nekoliko komšija, recite šta biste prvo uradili (na primer: „sredimo lift i uvedemo jasan pregled troškova") i čujte šta njih muči. Tako ćete na sednici imati i kvorum i podršku.

3. Zakažite sednicu skupštine

   Inicijativu za sednicu može da podnese svaki vlasnik. Obaveštenje sa datumom, vremenom, mestom i dnevnim redom istaknite na oglasnoj tabli najmanje tri dana ranije. Detaljno o pozivu, kvorumu i glasanju pišemo u vodiču kako se saziva i vodi skupština stambene zajednice, uz šablon obaveštenja koji možete da prepišete.

4. Obezbedite kvorum i izbor

   Za punovažnu sednicu potrebno je da bude prisutno više od polovine ukupnog broja glasova. Ako to ne uspe, zakazuje se ponovljena sednica, na kojoj je dovoljna trećina. Upravnik se bira običnom većinom glasova prisutnih. Vlasnici koji ne mogu da dođu mogu da glasaju pisanim ili elektronskim putem i tada se računa da su prisutni.

5. Napravite zapisnik koji prolazi u opštini

   Zapisnik je dokument koji ćete predati uz prijavu, pa neka bude uredan: mesto i datum, ko je vodio zapisnik, spisak prisutnih sa potpisima, dnevni red i rezultat glasanja po svakoj tački. Odluku o izboru napišite jasno, sa imenom, prezimenom i brojem stana izabranog upravnika i trajanjem mandata.

6. Podnesite prijavu u roku od 15 dana

   Upravnik je dužan da u roku od 15 dana od sednice podnese prijavu za upis u Registar stambenih zajednica pri opštini, odnosno gradu. Uz prijavu ide zapisnik sa odlukom o izboru. Svaka opština ima svoj obrazac i iznos takse, pa pre podnošenja pogledajte sajt opštine ili pozovite šalter.

7. Matični broj, PIB i tekući račun

   Kada opština donese rešenje o upisu, stambena zajednica dobija matični broj, a zatim i PIB (u većini mesta kroz isti postupak, negde uz poseban zahtev Poreskoj upravi). Sa rešenjem i PIB-om otvarate tekući račun stambene zajednice u banci. Od tog trenutka novac zgrade ide isključivo preko tog računa, nikad preko vašeg ličnog.

8. Istaknite rešenje i preuzmite dokumentaciju

   Rešenje o registraciji okačite na vidno mesto u ulazu. To je zakonska obaveza i ujedno znak komšijama da je zgrada „u redu". Ako je postojao prethodni upravnik, preuzmite od njega ugovore, izvode, ključeve od tehničkih prostorija i spisak vlasnika.

Da li upravnik zgrade dobija naknadu?

Može, ako tako odluči skupština. Zakon dozvoljava da skupština utvrdi mesečni iznos koji vlasnici plaćaju, a u taj iznos ulaze i troškovi rada organa stambene zajednice, pa i naknada upravniku. U praksi se kod upravnika iz redova stanara iznos kreće od simboličnog do iznosa koji je približan naknadi profesionalnog upravnika, u zavisnosti od veličine zgrade.

Ako želite naknadu, predložite je otvoreno, kao posebnu tačku dnevnog reda, sa tačnim iznosom. Isplata ide sa računa stambene zajednice, na osnovu odluke, a za poreski tretman te isplate pitajte knjigovođu. Mnogi upravnici prve godine rade bez naknade i predlože je tek kad komšije vide rezultate.

Prvih 30 dana: šta da uradite odmah posle izbora

Prvi mesec određuje kako će vas komšije doživljavati narednih četiri godine. Ovo je redosled koji se pokazao kao najbolji:

• Spisak stanova i vlasnika. Zakon od upravnika traži evidenciju vlasnika posebnih delova i popis posebnih i zajedničkih delova. Krenite od jednostavne liste: stan, vlasnik, kontakt telefon, email, da li stan izdaje.
• Pregled novca. Stanje na računu, ko kasni sa uplatama i koliko, koji su redovni troškovi (struja za zajedničke prostorije, lift, čišćenje).
• Ugovori i servisi. Ko održava lift, ko čisti ulaz, da li postoji osiguranje zgrade, kada ističu.
• Hitni kontakti. Vodovod, elektrodistribucija, servis lifta, dimničar. Istaknite ih u ulazu i u aplikaciji.
• Prva poruka stanarima. Kratko predstavljanje, kako vas mogu kontaktirati i šta je prvo na listi.
• Predlog programa održavanja. Ne mora biti savršen, dovoljno je da uz cene navede šta je hitno, šta ove godine, a šta kasnije.

Ako vam ovo deluje kao mnogo, nije: kada je sve na jednom mestu, ovo je posao za dva vikenda. Kako da to „jedno mesto" izgleda, opisali smo u tekstu kako da organizujete beleške i vreme kao upravnik, a punu listu zakonskih dužnosti imate u vodiču obaveze upravnika zgrade.

Zgrada24h

Pozovite komšije za jedno popodne.

U Zgrada24h registrujete zgradu, a stanare pozivate preko emaila ili broja telefona. Kad prihvate poziv, svi vide istu oglasnu tablu, prijavljuju kvarove i imaju uvid u budžet zgrade.

Registruj zgradu besplatno

Pet grešaka koje novi upravnici najčešće prave

1. Novac preko ličnog računa. I kad je „samo privremeno", to je najbrži put do nepoverenja i problema. Sve ide preko računa stambene zajednice.
2. Odluke „na stepeništu". Dogovor sa tri komšije nije odluka skupštine. Za sve što košta ili menja nešto u zgradi potrebna je odluka, uneta u zapisnik.
3. Sve u Viber grupi. Grupa je dobra za brze poruke, ali za mesec dana niko ne može da nađe ko je šta prijavio i šta je dogovoreno.
4. Upravnik kao majstor. Vaš posao je da organizujete popravku i proverite da je urađena, ne da je sami radite. Inače ćete posle tri meseca odustati.
5. Ćutanje o troškovima. Komšije najviše cene kada vide gde je otišao svaki dinar. Pregled prihoda i rashoda koji je uvek dostupan rešava 90% rasprava pre nego što počnu.

Za alate koji pomažu kod poslednje tri stavke pogledajte naš pregled najboljih alata za upravnike zgrada, ili odmah pogledajte kako aplikacija za upravljanje zgradom Zgrada24h povezuje upravnika i stanare.

Česta pitanja

Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Zasnovan je na Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon), proverenom 20. oktobra 2026. Obrasce, takse i minimalne iznose održavanja propisuje vaša opština, odnosno grad.