Obaveze upravnika zgrade: šta sve morate da znate

Kada postanete upravnik, komšije će od vas očekivati sve: da popravite interfon, da utišate psa sa četvrtog, da „nešto uradite" sa parkingom. Zakon traži nešto drugo, i dobro je da tu razliku znate od prvog dana.

U ovom tekstu su sve obaveze upravnika zgrade iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, objašnjene jezikom stanara: šta tačno morate, kako to da radite bez mnogo papira, i šta upravnik ne sme da radi čak i kad svi navaljuju.

Upravnik ne odlučuje, nego sprovodi

Ovo je najvažnija rečenica u celom tekstu. O zgradi odlučuje skupština stambene zajednice, dakle svi vlasnici zajedno. Upravnik zastupa zgradu, izvršava te odluke i vodi evidenciju o tome.

Kada vas komšija pita „zašto ste to odlučili?", ispravan odgovor je „to je odluka skupštine od tog i tog datuma, evo zapisnika".

To vas štiti. Ako za svaki trošak postoji odluka i trag, niko ne može da vas optuži da trošite novac po svom nahođenju. Kako se te odluke donose i zapisuju, objasnili smo u vodiču skupština stambene zajednice: sazivanje, kvorum i zapisnik.

Šta zakon traži od upravnika: pregled

Član 50 Zakona nabraja dužnosti upravnika. Kada ih grupišete, dobijate pet celina:

Hajde da prođemo kroz svaku oblast, sa savetima kako da je završite bez stresa.

1. Zastupanje i registracija

Upravnik je „lice" zgrade prema spolja. On potpisuje ugovore sa firmama za održavanje, komunicira sa opštinom i bankom, i u ime zgrade pokreće postupke kada je potrebno, na primer naplatu od vlasnika koji mesecima ne plaćaju.

Registracija je jednokratna, ali svaka promena (novi upravnik, novi račun) mora da se prijavi Registru. Ako tek preuzimate zgradu, ceo postupak je opisan u vodiču kako postati upravnik zgrade.

2. Evidencije o stanovima i vlasnicima

Morate da znate ko je vlasnik kog stana i ko u stanu stvarno živi. Zvuči banalno, ali u zgradi od 40 stanova uvek ima nekoliko stanova koji se izdaju, nasleđenih stanova i vlasnika koji žive u inostranstvu.

Minimalna evidencija: broj stana, vlasnik, kontakt, da li se stan izdaje i kome. Ažurirajte je odmah kad se neko useli ili proda stan, ne jednom godišnje.

3. Novac zgrade

Upravnik raspolaže novcem stambene zajednice samo na osnovu odluke skupštine. Izuzetak su hitne intervencije, kada nema vremena za sednicu, ali i tada sačuvajte račun i obavestite stanare odmah.

Evidenciju prihoda i rashoda vodite redovno, a ne pred sednicu. Najbolja praksa je da stanari mogu da vide stanje u svakom trenutku. Tada pitanje „gde je otišao novac?" prestaje da se postavlja.

zgrada24h.rs/budzet

4. Održavanje i hitne intervencije

Upravnik predlaže program održavanja, a skupština ga usvaja. Program je spisak radova sa procenom cene i prioritetom: šta je hitno, šta ove godine, šta može da sačeka. Posle toga upravnik organizuje radove, bira izvođača u skladu sa odlukom i kontroliše da je posao urađen kako treba.

Hitne intervencije su posebna kategorija: pukla cev, pokvaren lift u kome je neko zaglavljen, krov koji prokišnjava na stan. Tu upravnik ne čeka sednicu. Zato je važno da brojevi hitnih službi i servisa budu dostupni svima, ne samo vama.

5. Sednice, zapisnici i izveštaj o radu

Upravnik zakazuje sednicu skupštine, najmanje dva puta godišnje, i vodi zapisnik. Skupštini podnosi izveštaj o radu sa prikazom ukupnih prihoda i rashoda. Profesionalni upravnik to po zakonu radi najmanje dva puta godišnje, a za upravnika iz redova stanara dobra praksa je bar jednom godišnje, na prolećnoj sednici. Ako ste tokom godine sve beležili, izveštaj pravite za sat vremena. Ako niste, za ceo vikend.

Zgrada24h

Kvar prijavljen, status vidljiv svima.

U Zgrada24h stanar prijavi kvar sa tačnom lokacijom, a vi menjate status dok se problem rešava: prijavljeno, u toku, završeno. Niko ne zove pet puta da pita „dokle se stiglo".

Pogledaj kako rade popravke

Godišnji kalendar obaveza upravnika

Većina obaveza se ponavlja svake godine. Kad ih rasporedite po mesecima, ništa ne pada na poslednji trenutak:

Kako da ovaj kalendar pretvorite u podsetnike i nedeljnu rutinu koja traje pola sata, opisali smo u tekstu organizacija posla upravnika zgrade.

Šta upravnik ne sme da radi

• Da troši novac bez odluke skupštine, osim kod hitnih intervencija, i tada sa računom i obrazloženjem.
• Da meša lični i novac zgrade. Ni gotovinske uplate „na ruke", ni pozajmice iz fonda.
• Da donosi odluke umesto skupštine, makar bile i dobre. Bolji ugovor za čišćenje je i dalje odluka skupštine.
• Da organizuje glasanje bez traga. Ko je glasao, kako i koliko je bilo prisutnih mora da stoji u zapisniku.
• Da deli lične podatke komšija van onoga što je potrebno za upravljanje zgradom.

Kolika je odgovornost upravnika?

Upravnik iz redova stanara nije profesionalac sa licencom, ali to ne znači da nema odgovornost. Ako zbog nesavesnog rada nastane šteta (na primer, nije organizovana hitna popravka pa je voda uništila stan ispod), stanari mogu da traže naknadu. Ako upravnik ne radi svoj posao, skupština ga razrešava i bira drugog.

Najbolja zaštita je jednostavna: odluka za svaki trošak, račun za svaku isplatu, zapisnik za svaku sednicu, i evidencija koju svi mogu da vide.

Prava upravnika

Govori se uglavnom o obavezama, ali upravnik ima i prava. Ima pravo na naknadu ako je skupština utvrdi. Ima pravo da od vlasnika traži podatke potrebne za evidenciju. Može da zakaže sednicu kad proceni da je potrebna. I ima pravo da kaže „to nije moj posao" kad komšija traži da mu lično popravi slavinu u stanu.

Ako tražite način da sve ovo vodite sa telefona, pogledajte kako izgleda aplikacija za upravnike zgrada Zgrada24h ili uporedite opcije u pregledu alata za upravnike zgrada.

Česta pitanja

Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Zasnovan je na Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon), proverenom 20. oktobra 2026. Obrasce, takse i minimalne iznose održavanja propisuje vaša opština, odnosno grad.