Skupština stambene zajednice: kako je sazvati, održati i zapisati

Skoro svaka velika stvar u zgradi, od izbora upravnika do nove fasade, prolazi kroz istu tačku: sednicu skupštine stambene zajednice. A skoro svaka svađa u zgradi počinje rečenicom „to nije bilo pravilno izglasano".

Ovaj vodič vas vodi kroz celu sednicu: ko ima pravo glasa, kako se zakazuje, koliki je kvorum, koje odluke traže dve trećine, kako komšije mogu da glasaju i kad nisu prisutne, i kako izgleda zapisnik koji prolazi i u opštini. Na kraju su šabloni obaveštenja i zapisnika koje možete da prepišete.

Ko čini skupštinu i ko ima pravo glasa

Skupštinu stambene zajednice čine vlasnici posebnih delova zgrade, dakle vlasnici stanova i poslovnih prostora. Zakupci i članovi porodice koji nisu vlasnici nisu članovi skupštine. Ako vlasnik ne može da dođe, može da glasa pisanim ili elektronskim putem, ili da ovlasti drugo lice pisanim punomoćjem.

Skupština bira i razrešava upravnika, usvaja program održavanja, određuje mesečni iznos koji vlasnici plaćaju, donosi pravila vlasnika i odlučuje o radovima i korišćenju zajedničkih delova zgrade. Upravnik te odluke sprovodi. Više o tome šta upravnik sme, a šta ne, pročitajte u tekstu obaveze upravnika zgrade.

Kada se održava sednica

Po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, sednica se održava najmanje dva puta godišnje, a zakazuje je upravnik. Praktično: jedna u proleće (izveštaj o radu, program održavanja) i jedna u jesen (šta je urađeno, plan za narednu godinu).

Inicijativu za sednicu može da podnese i svaki vlasnik. Ako upravnik ne zakaže sednicu u roku od deset dana od zahteva, vlasnik može sam da je zakaže. Isto važi i kada zgrada nema upravnika, pa tako počinje i izbor novog. Ceo taj put opisali smo u vodiču kako postati upravnik zgrade.

Kako sazvati sednicu: obaveštenje

Obaveštenje o sednici mora da bude istaknuto na vidnom mestu u zgradi najmanje tri dana pre sednice. Tri dana je zakonski minimum. U praksi, nedelju dana unapred daje mnogo bolji odziv. Obaveštenje treba da sadrži datum, vreme, mesto i dnevni red.

Šablon koji možete da prepišete:

Kvorum: koliko ljudi mora da dođe

Sednica može da počne kada je prisutno više od polovine ukupnog broja glasova. U zgradi sa 30 stanova to je najmanje 16.

Ako kvorum ne postoji, zakazuje se ponovljena sednica, a za nju je dovoljna trećina ukupnog broja glasova. U istoj zgradi od 30 stanova, to je 10.

Važno: vlasnik koji je glasao pisanim ili elektronskim putem smatra se prisutnim kada se računa kvorum. To je najbolji način da sednica ne propadne zbog onih koji rade u smenama ili žive u drugom gradu.

Koje većine su potrebne za koje odluke

Obratite pažnju na razliku: „većina prisutnih" se računa od onih koji su na sednici, a „2/3 ukupnog broja" od svih vlasnika u zgradi, bez obzira na to ko je došao. Za odluke iz donjeg dela tabele obično vam treba pisano izjašnjavanje onih koji ne dolaze.

Kako voditi sednicu da ne traje tri sata

• Počnite na vreme i konstatujte kvorum na početku. Upišite broj prisutnih i broj pisanih glasova.
• Držite se dnevnog reda. Novu temu zapišite pod „razno" ili za sledeću sednicu.
• Za svaku tačku tačno formulišite predlog odluke pre glasanja: „Usvaja se ponuda firme X za zamenu interfona po ceni od Y dinara, sa plaćanjem iz fonda za tekuće održavanje."
• Glasajte odmah posle rasprave i rezultat glasno pročitajte: za, protiv, uzdržani.
• Ograničite raspravu po tački, na primer na deset minuta. Ljudi to prihvate kad se kaže na početku.

Zapisnik: šta mora da sadrži

Svaka odluka skupštine unosi se u zapisnik koji vodi upravnik ili zapisničar koga on odredi. Zapisnik sadrži mesto i dan sednice, ime onoga ko je vodio zapisnik, spisak prisutnih, kratak prikaz rasprave i rezultat glasanja po svakoj tački. Zapisnik potpisuju prisutni. Bez urednog zapisnika odluka je samo dogovor, a uz prijavu za registraciju zapisnik je obavezan dokument.

Pisano i elektronsko glasanje

Zakon dozvoljava vlasnicima da glasaju pisanim ili elektronskim putem. To je velika promena u odnosu na vreme kada se sve rešavalo „ko dođe u podrum". Da bi elektronsko glasanje bilo upotrebljivo, mora da ima tri stvari: jasan predlog, rok, i trag ko je glasao i kako, koji možete da priložite uz zapisnik.

Viber anketa to nema: svako može da promeni glas, nema roka, i ne zna se ko je zapravo vlasnik. Zato koristite alat koji te stvari beleži.

U Zgrada24h to radi u dva koraka. Bilo koji stanar pokrene predlog, a komšije glasaju „za" ili „protiv" i komentarišu. Tako pre sednice znate da li tema ima podršku. Kada je vreme za odluku, upravnik otvara glasanje sa periodom trajanja, procenti se vide uživo, a spisak glasača je transparentan. Rezultat odštampate i priložite uz zapisnik.

Zgrada24h

Sledeća sednica, sa kvorumom.

Pošaljite obaveštenje o sednici na telefone svih stanara, skupite pisane glasove onih koji ne mogu da dođu i sačuvajte rezultat uz zapisnik.

Registruj zgradu besplatno

Kako da odluke, zapisnike i rokove posle sednice držite na jednom mestu, pročitajte u tekstu organizacija posla upravnika zgrade, a alate koji pomažu pogledajte u pregledu alata za upravnike zgrada. Sve funkcije su opisane na stranici aplikacije Zgrada24h.

Česta pitanja

Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Zasnovan je na Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon), proverenom 20. oktobra 2026. Obrasce, takse i minimalne iznose održavanja propisuje vaša opština, odnosno grad.